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住宅ローンについて考える その2  どこで住宅ローンを組むか。

こんにちは。
前回長くなりそうなので、プロローグだけで終わってしまったので、ここから本題を。
住宅ローンについて注意することを書いていきます。

まず、住宅ローンを決定するときには、まず金利が先に目に行きますが、注文住宅の購入で、いちばん大事なことは

ちゃんと着手金、中間金、最終金と分割してローンを分けてくれるところでないといけません。いわゆる分割融資をしてくれるか否かというやつです。

建売やマンションは完成している状態で購入するので分割融資は不要になるんですね。で、ネットの銀行は分割融資不可のところがほとんどです。なぜか?

理由は銀行のリスクが高すぎるからとのことです(これは複数の業界の人から聞きました。)。
調べてみるとわかるのですが建築会社の倒産率は、飲食業についで2番めです。飲食業は10年間で5%程度しか生き残れない過酷なリスクの高い職業です。それに継ぐ建築会社って相当なリスクです。我々素人が思っているよりずっとヤバい職業です。

そのため、建築途中に(最悪は着手金を払ったときですが、、、)建築会社が倒産した場合、銀行は全く家の値段がついていない状態で施主にお金を貸していることになってしまいます。建築途中の家なんてお金になりませんもんね。

まぁ当然、施主も続きを行ってくれる建築会社を探すわけですが、どの建築会社も建築途中の家など喜んで引き受けるわけもなく、仮に引き受けなかった場合、銀行の担保は建築途中の家と土地だけになってしまいます。住宅ローンは保証人不要なので、誰かの全く別の土地とか家とかを担保にすることもできません。

さらに、当然倒産した建築会社の続きを行う建築会社は施主の足元をみて手間賃分、建築費を上げるので、施主が家の値段を払えない可能性も高くなります。
そうすると続きが建築できない→ 施主がローンを払えなくなる可能性が高いです。では例えば、施主が、家の建築やーめた。ローンは払わないから銀行が抵当権持っている土地と建築途中の家を好きにしてもいいよと言われたら、銀行は売ることもできない建築中の家が残るだけ。銀行は全く得になりません。

銀行の基本は、99%大丈夫な人にお金を貸して利子を取るのが信条ですから、そんなリスクの高い分割融資はしたくありません。そんなリスクを背負うのはそのあたりにまで手を出さないとやっていけない、地方銀行とか信用金庫とか農協くらいです。

そのため、分割融資をまず引き受けてくれるところが少ないというのが理由です。現実的には、地方銀行か信用金庫とかになるのではないかと思います。

どこへ行けばよいか。

電話でアポイントメントを取って、自分の新しい家、もしくは現在の住居から近い地方銀行の支店の窓口に行きましょう。

数千万借りる太客なので丁重に対応してくれます。私も銀行窓口は15時までですが、仕事で平日難しいと言ったら、結構融通を聞かせてくれました。

ちなみに銀行のローンセンターというのもありますが、ローンセンターは支店との橋渡し業務とのことです。ローンセンターを介していろいろと交渉するよりも、直接支店に行って交渉するほうが、決断も早いですし、有利な条件をつけてくれたり、色々と無理難題を聞いてくれます。私もぎりぎりになって建築メーカーB斡旋の銀行の住宅ローンが使えないことに気づき、急いで探し回ったのですが時間が限られているにも関わらず、融通をきかせてくれました。いまでも感謝してます。

また、建築会社への支払いなど、住宅ローン契約して建築が始まるといろいろと窓口に行く必要が生じるので、家から近いほうが便利です。

長くなってきたのでまた次回に続きます。