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住宅ローンについて考える その3 分割融資について1

こんにちは。前回はどこで住宅ローンを組むかについて述べました。
今回はもっと分割融資について掘り下げた内容や注意点を記載します。

注意点1. 分割融資といっても詳しく調べてみると銀行によって内容が異なる。

分割融資の内容も銀行によってさまざまで、1. 着手金、中間金をその都度融資する銀行や、2. ローンの契約のときに満額振り込まれて、そこから自分で着手金、中間金。。。と払っていく銀行などいろいろあります。

1. 着手金、中間金をその都度融資する銀行のメリットとデメリットは、

メリット
利息は借りている期間で計算されるので、分割して貸してくれるだけ、利息が安い。

たとえば6000万借りたとして、最初に着手金2000万を分割融資してもらったら、まず払う利息は2000万円分で、その都度借りる金額が増えるに従い利息が増えていきます。1年後に完成したらその時点で合計6000万分借りていることになるので、初めてその時点で6000万分の利息になります。変動0.5%くらいの利息なので、ちょっとだけかもしれませんがお得です。
デメリット
団体信用保険(以下団信)は借りている金額にしか保証されないので、建築途中で施主が死んだりしたら、借りていない残額は団信の適応にならない。

死んだときにローンがチャラになる団信は借りている金額にしか保証されません。この場合、例えば着手金2000万円を払った時点で施主が死んだ場合、残りの4000万分は(借りていないので)団信は効きません。建築途中で、しかも建築会社と契約を交わしているので当然残りもそのまま請求されます。施主が死んだ時点で住宅ローンは新たに組めないので4000万をどこかから集めてくるしかありません。

2. ローンの契約のときに満額振り込まれて、そこから自分で着手金、中間金。。。と払っていく銀行のメリットとデメリットは、上の全く逆になります。

メリット
団信は借りている金額が保証されるので、建築途中で施主が死んでも全額保証される。

上のパターンの逆になります。施主が建築途中で死んでも、最後までのお金は借りてあるので、家の完成までお金を払ってくれます。
デメリット
契約直後に全額を貸してくれるので、その時点からすべての金額の利子が発生する。

契約直後から利子は発生するので、完成までの1年分の全額の利子が発生します。

結局私はどうしたかというと、2. ローンの契約のときに満額振り込まれて、そこから自分で着手金、中間金。。。と払っていく銀行にしました。

次回愚痴も含めてなぜそうなったのか。お楽しみに。