こんにちは。建築ど素人のぽよといいます。
なんやかんやで、建築家（設計事務所）で家を建てることになりました。
家を建てる前に住宅ローンで苦労したので、その経験をふまえ調べたことを書きます。
ただ、私のスタンスとしては最初から変わらずに、
建築会社が決定して、請負契約を結ぶタイミングで、自分の家から近くて一番条件の良い地方銀行で住宅ローンを契約しましょう。
ということです。
なぜ地方銀行か？その理由は前回のブログで述べましたが、
地方銀行は一般人向けに分割融資をやっているから。
これにつきます。
私は住宅ローンを借りる上で有利なのは分割融資だと思っているのですが、銀行が扱ってないなど、何らかの理由で難しい場合もあります。
今回はその代替案のつなぎ融資について調べたことを書きます。
前回の話から、注文住宅は着手金、中間金、最終金にわけて支払う必要がある。という話をしました。完成前に3回、分割して銀行に借りたお金を払ってもらう必要があるのです。
分割融資ができない住宅ローンだと通常、家が建って所有権が施主に移行する際に家の値段全額が支払われます。現実的にはそんな分割払いできないローンで、建築会社に着手金などを支払うことができません。なんでそんな変なローンがまかり通っているのか？マンションとか、建売住宅だと完成したものを買うから問題にならないからです。
ただ、注文住宅の場合そういうわけには行きません。そこで出てくるのがつなぎ融資です。
分割融資に対応していない住宅ローンの場合、つなぎ融資という別の新しいローンを組みます。つなぎ融資というローンを使って、まず着手金、中間金、最終金をその都度払い、家の所有権が施主に移り払い込まれた「住宅ローン」でつなぎ融資を全額返済するのです。
まさに、ローン地獄です。
つなぎ融資は住宅ローンで返済されるという前提なので、当然住宅ローンが通らないと貸してもらえません。
住宅ローンから払われるのを目的としているので、その目処がたたなければ借りれません。
ただ、問題があります。
問題点１
つなぎ融資は金利が高い。
このつなぎ融資、金利が住宅ローンと比べるとめちゃめちゃ高いです。3－4％程度だったと思います。ちなみに変動の住宅ローンは0.4%程度。
ほぼ満額の3-4% で、建築事務所が噛んでくる注文住宅は完成までが6ヶ月から1年と長いので、その間利息がどんどんつきます。
ネット情報とかを見ると、短期だからそんなに関係ないと書いてあるのもあります。しかし、ここは声を大にして言いたい。そんな訳あるかい！全くの嘘八百ですので注意。
計算をしてみましょう。今の住宅ローンが0.5％程度なので、6-8倍の利息が長くて1年発生することになります。仮に単純に、6000万の土地と家を買って建て終わるのに1年かかったとして、着手金1/3+中間金1/3＋最終金1/3ずつとしても2000*0.03+2000*0.03*8/12+2000*0.03*1/12=318万です。1年で。0.5%の分割融資だと17万です。
約300万の違いは大きいです。
とりあえず、今日はここまで。長くなってきたので、次回、もう一つの問題点を。
