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住宅ローンを考える。その10 変動金利と固定金利

こんにちは。
住宅ローンの話もそろそろネタがつきてきました。

今回は変動金利と固定金利どちらがよいかということに関して私がシミュレーションをして出した結果を述べます。
巷でよく議論される話題ですが、いろいろと考えて結論がでたので公表します。

今回もいきなり結論からです。

住宅ローンを借りるときには最後まで変動金利がよい。

以上です。これからその理由を述べていきます。

これはいろいろなローンを考慮したときにまず最初に気づくことです。例えば6000万借りて固定で年利1.5%と変動0.5%どちらの利息が少ないかは自明です。
この場合、固定では90万、変動では30万です。

固定と変動では、1年で60万円分 利息の差がでます。

35年ローンだと最初の1年で返す金額は大体170万円しかありません。2年目でも、固定の利息は87.5万、変動は29万。この差はだいたい58.5万。2年目もほぼ利息の差は変わりません。
大雑把に計算しますが、毎年約60万の差が出ます。以下大雑把にいきますが、10年で600万弱の差が出るわけです。

ローンを組む時はみなさん感覚が麻痺していますが、600万。レクサス一台分です。金利が上がるかもしれない保険のために600万余分に払っているのです。

  •   利子が一番高いのは借入時。10年後に金利が上がってもその際の利子は低い。

変動金利政策金利に連動します。しかも、今は不景気です。ここまで技術力が失われてしまった日本がすぐに景気が良くなることはありません。
昔の日本は薄利多売。良い製品を安い値段で売ることで景気を良くしてきました。

その当時は開発費が潤沢にあって、発展途上国のように低賃金高労働が当たり前だったので、日本しかできなかったからです。ちなみに今は開発費が殆どなく、日本ブランドという過去の栄光で粗悪品を高い値段で売っています。

開発費にお金をかけていない日本企業が逆転できる可能性はゼロですが、万が一に、なにかの技術革新が起こり、安い値段で高品質なものを売ることができるようになっても、開発費をかけている発展途上国には追いつきません。技術というのはいくら投資するかです。日本人という素地ではありません。

万が一、数年後に景気が良くなって金利が上がったとしましょう。でも、5%とかあがる可能性は少ないです。
日本が無敵だったときですら、4%程度です。

だから、昔ほど景気は良くなることはありません。上記の理由から景気が良かった昔の4% まで上がることはありません。せいぜい上がって2%程度でしょう。つまり、今の固定金利と対して変わりません。

仮に10年後、2%に金利が上がったとしましょう。でも、その時には借りている金額は4000万ちょっとです。4000万の2% なので、利子もかなり少ないです。

そう考えると、今から金利上がるかもとビクビクして上がったときの利息を払い続けるのは無駄の一言です。

  •   将来金利が上がるときには、給料は上がる。

もう一つの理由として、政府は馬鹿なので国債という借金を大量に発行して莫大な無駄遣いをしてきました。政策をとして金利を上げることは、国債の利子が上がることを意味します。すなわち、金利を上げた時点で日本が終了します。そのため、変動金利と言いながらも、金利を上げることができません。

それでは、どんなときに変動金利金利が上がるときを考えてみましょう。その時は国債の利子を増えても日本が破産しないときです。すなわち、景気がとても良い状態ときです。その時は、税収がたくさんあるので、国債を増やしても税収で賄えるので変動金利金利が上がります。
そうすると、会社はどう動くでしょう。税金を沢山取られるくらいならと給料が上がります。


すなわち、変動金利が上がる時は自然と給料も上がるときです。だから金利が上がったからといって返せなくなることはありません。

ではまた次回。