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家を建てることは得になるか?

こんにちは。
今日は注文住宅や建売住宅にかぎらず、家を建てることは得かどうかということを記事にします。

この質問、私も最初に家を建てようと思っていたときからずっとどうなんだろうと思っていました。
スーモやアットホームとかのサイトを見ると、あたかも家を建てることが得なように書いてあります。
かくいう私も、定年まで借家ぐらしよりもいっそのこと家を買ってしまったほうがお得ではないかと考えて、建売を探し始め、高い注文住宅を建てることになってしまいました。ただ、サイトを見ても結局有耶無耶になってしまう答えしか書いていない。家賃よりもあたかも安いような記載が多い。大家は家賃に自分の利益を上乗せするから結局支払う金額は高くなる、そうなら安くておしゃれな家に住めるのだと信じたいけど、ハウスメーカーが書いているからほんまかいなと疑いの目。

結論を言います。

家を建てると金銭的には損です。明らかな損です。

いろいろシミュレーションをして気づきました。気づいたときにはもう土地を買ってしまっていたので時すでに遅し。
やむなく進めることになってしまいましたが。もしあのときの私に助言ができるのであれば、ヤメとけといいます。

理由を書きます。

借家と自宅ではそもそもの金額が違う。

借家は基本建売か、借家用住宅です。マイホーム用に買って住む建売や注文住宅とはそもそもの値段が違います。それに大家さんが利益を載せたとしても、せいぜい月々のローンの支払とトントンくらいです。

修繕費と維持費がかかる。

耳タコですが、家を建てると月々のローンに固定資産税がかかります。また修繕費も当然かかります。
特に注文住宅は建売より1000万くらい金額が上がります。その時点でローンは月々数万円上がるので勝ち目がありません。
一方で借家は固定資産税はかかりませんし、修繕費も大家さん持ちです。
また、古くなったら新しいところへ引っ越せます。しかも会社によっては家賃の半額負担とかしてくれます。
唯一のデメリットは、自分の家ではないので家の庭をいじったり、リフォームができないくらいです。

一見お得に見えるオプションも実はお得ではない。

太陽光などの省エネをつけたら電気代節約できるし安くなるかもと思うかもしれません。
ただ、昨日書いたように、太陽光をつけてもさほど利益は得ることができません。
それをするのなら借家に住んで投信に貯蓄を突っ込むのが最強です。

どこをどうひねっても借家、アパートがお得です。

それでも家を買う理由

では、なぜ家を買うのか。それは、ポルシェとかフェラーリを買ったり外食をするようなものです。
ポルシェやフェラーリを買わなくてもタクシーや電車で金銭的にお得に生活できます。金銭的にお得かどうかで考えると毎日自炊で外食なしが最強です。ただ、人生お得かどうかだけではありません。人間はたまに美味しいものが食べたかったりします。かっこいい車を買って自慢したり自己満足に浸りたかったりします。

多分、家も同じようなものです。車を買うときに予算がキツイからと言っても我慢して自分の予算内で購入するのと同じように家も特別ではありません。
そう考えると家の予算なども見えてくるのではないかと思います。

ではまた次回。

太陽光発電は必要か。

こんにちは。
今回は太陽光発電についてお得かどうかという点について記事にします。

結論から述べると我が家は太陽光発電はつけませんでした。

これは蓄電池も含めて最後まで迷った末やめました。
理由は1つ。元は取れるかもしれませんがコスパが悪いからです。

計算をしてみましょう。
現在、ネットの紹介業者でつけると安いメーカーは太陽光だいたい6kwhで130万程度だと思います。
実際は足場代とか色々と取られそうなので、全てコミコミで150万程度と考えます。

現在1kwhの値段が30円くらい。ありえない計算ですが、仮に全部を自分で消費したとして1年で18万の利益(収益)です。
10年で180万の収益。しかし元手が150万かかっているのでもうけは30万です。

15年では270万のもうけ。ただ、10年くらいのところでパワーユニット、、、だったっけななんか制御装置の寿命が来るので交換しないといけません。
2台分30万くらい。とすると、15年では270-150-30 つまり90万の儲けです。1年だと4万。元の投資が150万なので、年利は2.6%です。

2.6%というと悪くはありませんが、大事なことが数点抜けています。

1. 基準の電気料金は、自分で消費した場合。一番発電量が多いのは家族がいない時間帯の昼なので半分以上は半額程度で電力を売ることになる。実際は3/4程度なので1.95%程度
2. 太陽光の故障のリスク。途中で故障したら自費。撤去費用も必要。
3. 年利は2.6%であるが、元手(太陽光ユニット)は返金ができない。

現在の海外の投信が4%程度です。お金に困ったら売ることで元手も戻ってきます。
時期によって下がることもありますが、我慢していればいずれ戻ってきます。

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住宅を建てるときに気づいたことがあります。
お得と言いながら、実は全くお得でないことがほとんどです。

というわけで住宅の「お得」はあらゆる意味で要注意です。

注文住宅を作る際に、減額案は有用か。

こんにちは。
新築中の私です。あと数ヶ月で完成予定です。長かった。

建築士に頼んだ後は建築会社決定→詳細決定と進んでいったのですが一番気になるのはコストの話。

正直快適に暮らせればそれでいいんですよ。ただ、一番いいのを選んでいくと際限なくコストが上がります。
イメージとして、我々の認識の2倍くらいのコストがかかってくるのでどこかを削らないととんでもない金額になります。

そこでVE案。

建築会社が見積もりを出した後に建築士がチェックして見積もりが正しいかチェック。
その後にこれを減らすといくら位安くなるけど、どうしますか?というお伺い。

今回の見積もりで私が出されたVE案の抜粋は以下の通り。

床暖房 -210万
ダウンライト数減少 -30万
壁紙→部分自主塗装 -20万
エコジョーズ→普通の都市ガス温水器に -30万

その他にも色々ありましたが、こんな感じです。
これって本当に金額減少するんでしょうか?


現在まだ建築中ですが、結論から言うと半分ハズレで半分有効でした。

例えば明らかなオプションの床暖房の金額は、単純減でした。


ダウンライト数は、VE案が暗すぎたため、結局もとに戻しましたが、原案よりライト数が少ないですが、VE前以上の金額になってしまいました。
壁紙の部分自主塗装も結局ペンキ、パテ代が10万以上追加でかかり、数日間という時間のロスです。その間別のバイトをやってればと考えるとお得感は少ないです。
(よい思い出にはなったので思い出を買ったと考えると悪くはありませんが、今回はあくまでコストという観点で考えます。)

エコジョーズは未完成のため評価しづらいですが、故障するまでに省エネ費で、30万の元は取れないと思われるので、少しお得かもしれません。

本日は短いですが、今日の結論です。
VE案は、単純減となるものはお得感がありますが、機能や自主工事は時給などを加味するとあまりお得ではありません。
一旦削ると戻すときに更に金額が追加されることから最初から削らないほうが良いと思われます。

ではまた次回。

どこまで断熱材にこだわるか。それが問題だ。カーテンの有効性。

こんにちは。

注文住宅を考えると必ずどこかのハウスメーカーで断熱性能の話がでてきます。
一度断熱性能の話をみてしまうと、良い性能の家がなんとなく良くなり、金額が上がっていきます。

Uaとかいう熱貫流率とかそれよりも熱伝導率が大事だとかそういう情報がわんさかあり、それにこだわり始めると泥沼にハマっていきます。

かくいう私もハウスメーカーUa 0.4のレベルを希望とか言ったおかげで屋根に断熱材を30cm噛ませるとかそういう話になってしまいました。
現在の建築士のところは金額が上がりすぎるから無理と言われ、結局ウレタンフォーム8cm 以上保証という安普請になりました。
断熱性能は多分下の下です。

まだ完成していないので実際に住んでどうかわかりませんが、窓が広いこともあり、寒くて暑い家になると思います。
助成金狙いで計算してもらったのですが、low-e+アルゴンペアガラスですが、窓の面積が大きすぎるせいで、うちは省エネ住宅すらも取れませんでした。

でも、Uaってそもそもこだわる必要あるでしょうか?

某樹脂トリプルサッシは熱貫流率0.79W/m2Kらしいですよ。その一方で、寒いと評判のただのグラスウール50mm は0.75W/m2K程度。
どれだけ高性能の高いサッシでも安くて薄いグラスウールにすらUaは勝てないのです。

そうすると断熱なんて、窓小さくしたら簡単に達成できるのでないかと思ってしまいます。

それで満足しないからみんな、樹脂トリプルにするって?

よく考えてください。樹脂トリプルのでかい窓つけると多分それだけで数百万アップですよ。
これって、昔の雑誌で話題だったチューニングカーの馬力選手権に似ています。

車5馬力上がっても、劇的に変わんないですよ。加速がスムーズになったような気がするだけで。
公道で5馬力の差を見せつけることなんてできないでしょう。

冷静に考えると完全に自己満足の世界です。

樹脂トリプルにして、ちょっと温かいかもしれないだけで、数百万の価値ありますかね?

そんなことするのなら、厚手のカーテンを複数枚して暖房かけたほうが、暖かくないですか?
カーテンなんて高くても数十万ですみますよ。差額の数百万分を電気代に回せますし。

数百万の電気代って10年分くらい?しらんですけど。
そう考えて、ニトリで厚手のカーテンを買うつもりです。

これが吉と出るか、凶と出るか乞うご期待。

住宅ローンを考える。その10 変動金利と固定金利

こんにちは。
住宅ローンの話もそろそろネタがつきてきました。

今回は変動金利と固定金利どちらがよいかということに関して私がシミュレーションをして出した結果を述べます。
巷でよく議論される話題ですが、いろいろと考えて結論がでたので公表します。

今回もいきなり結論からです。

住宅ローンを借りるときには最後まで変動金利がよい。

以上です。これからその理由を述べていきます。

これはいろいろなローンを考慮したときにまず最初に気づくことです。例えば6000万借りて固定で年利1.5%と変動0.5%どちらの利息が少ないかは自明です。
この場合、固定では90万、変動では30万です。

固定と変動では、1年で60万円分 利息の差がでます。

35年ローンだと最初の1年で返す金額は大体170万円しかありません。2年目でも、固定の利息は87.5万、変動は29万。この差はだいたい58.5万。2年目もほぼ利息の差は変わりません。
大雑把に計算しますが、毎年約60万の差が出ます。以下大雑把にいきますが、10年で600万弱の差が出るわけです。

ローンを組む時はみなさん感覚が麻痺していますが、600万。レクサス一台分です。金利が上がるかもしれない保険のために600万余分に払っているのです。

  •   利子が一番高いのは借入時。10年後に金利が上がってもその際の利子は低い。

変動金利政策金利に連動します。しかも、今は不景気です。ここまで技術力が失われてしまった日本がすぐに景気が良くなることはありません。
昔の日本は薄利多売。良い製品を安い値段で売ることで景気を良くしてきました。

その当時は開発費が潤沢にあって、発展途上国のように低賃金高労働が当たり前だったので、日本しかできなかったからです。ちなみに今は開発費が殆どなく、日本ブランドという過去の栄光で粗悪品を高い値段で売っています。

開発費にお金をかけていない日本企業が逆転できる可能性はゼロですが、万が一に、なにかの技術革新が起こり、安い値段で高品質なものを売ることができるようになっても、開発費をかけている発展途上国には追いつきません。技術というのはいくら投資するかです。日本人という素地ではありません。

万が一、数年後に景気が良くなって金利が上がったとしましょう。でも、5%とかあがる可能性は少ないです。
日本が無敵だったときですら、4%程度です。

だから、昔ほど景気は良くなることはありません。上記の理由から景気が良かった昔の4% まで上がることはありません。せいぜい上がって2%程度でしょう。つまり、今の固定金利と対して変わりません。

仮に10年後、2%に金利が上がったとしましょう。でも、その時には借りている金額は4000万ちょっとです。4000万の2% なので、利子もかなり少ないです。

そう考えると、今から金利上がるかもとビクビクして上がったときの利息を払い続けるのは無駄の一言です。

  •   将来金利が上がるときには、給料は上がる。

もう一つの理由として、政府は馬鹿なので国債という借金を大量に発行して莫大な無駄遣いをしてきました。政策をとして金利を上げることは、国債の利子が上がることを意味します。すなわち、金利を上げた時点で日本が終了します。そのため、変動金利と言いながらも、金利を上げることができません。

それでは、どんなときに変動金利金利が上がるときを考えてみましょう。その時は国債の利子を増えても日本が破産しないときです。すなわち、景気がとても良い状態ときです。その時は、税収がたくさんあるので、国債を増やしても税収で賄えるので変動金利金利が上がります。
そうすると、会社はどう動くでしょう。税金を沢山取られるくらいならと給料が上がります。


すなわち、変動金利が上がる時は自然と給料も上がるときです。だから金利が上がったからといって返せなくなることはありません。

ではまた次回。

どうして私は建築屋が好きでないのか

こんにちは。

今日は少しぐちになってしまうかもしれません。

最近の私のブログ、改めてみるとかなり辛辣だな思っています。
ただ、素人が素人目線で感じたことを正直に書くことで同じ悩みを抱えている方のヒントになるかもしれないと思い、このまますすめていきます。

自分で自分のブログを読んでみると、私は建築業者とか不動産屋とか金融関係とか好きではないんだろうかと考えてしまいます。

結論から言うと、その中で金融関係以外は、多分嫌いなんだろうなって思います。

今回の家の建築で付き合った窓口の人々、営業、業績など個々人の事情がいろいろあることは理解しているのですが、相手の未来なんて知ったことじゃない。取れるだけ取ってやろうとか、正義も何もなく契約が取れさえすればよいという浅ましさが見積書とかに、にじみ出てて嫌なんですよね。素人でわかっていないから取ってやろうみたいな。なんで、見積もりで洗面器部品75600円って上げてるくせに、やめますって言うとVE案で70000円しか引かれないんだって。

そんな姑息な事しなくても、正直に親身になってくれれば自ずと今後も頼む仕事も多くなるのにと思います。
あれが故障したとか、これが故障したとかの修理ですね。

まぁ、家の2軒めを建てる人が少ないので、あとのことを考えなくても良いという理由もあるのかもしれません。

そう考えると我々医療従事者って、世間ではいろいろ言われてますが、まだ人の将来を考えているなと思います。
穿った言い方をすると、患者さんたちの利害と我々の利害が一致するからですかね。

多分、医療費っていう税金なので、そこまで、がっつかなくても給料入ってくるしその辺は余裕があるかも。

建築以外の業種もリピーターは大事なので見積もりとか、対応が正直なんですかね。

なんかこの業種だけ、顧客対応の中で異質な気がするのです。

もちろん、ビジネスとしての話を言っているだけでプライベートの時は違いますよ。建築屋の社長の友人とかプライベートはすごくいいやつですから。

今日はただのコメントでした。

住宅ローンを考える。その9 いくら借りるべきか。

こんにちは。住宅ローンの話がつづきます。

私はそれまでローンというものを組んだことがなかったので、かなりドキドキしました。
何度も何度もシミュレーションを行い、自分として結論がでたのでそれを書きます。

今回は、「いくら借りるべきか」です。
許容できる金額はその人その人の年収からも違うと思われますがはっきりといいます。。

結論から言います。

定年までの残り年数*年収の20%程度

が妥当な線と思います。

一般的に年収の5倍、返済比率が月収の30-35%と言われていますが、かなり業者のバイアスが掛かっています。

我が家では定年までの年数*年収の30%程度の金額を35年ローンで借りました。
そうすると大体月収の20%くらいの返済比率になります。

ただし、

毎月住宅ローン用に月収の30%程度を割り当て、20% を住宅ローン、残りの10%を住宅ローン返済用の貯蓄としています。

実質住宅ローンのために月収の30%が使えないのですが、結構きついです。

だから、月収の30%のローンでの返済はかなりキツイです。20%だと少し余裕があります。

多分10% 程度だともっと余裕があると思いますが、そうなるとおそらく手持ちの貯蓄を使うことになるのではと思います。

ただ、手持ちの貯蓄を切り崩さずに余分にわざと借りてその分は緊急時用に残しておくことをおすすめします。

今後人生何が起こるかわかりません。子どもが大きくなったとき用の生活費、進学に必要な金額はきっちりと残しておく必要があります。

特に子どもの大学などの入学金、下宿費用の敷金などは一括で必要です。ローンでは払えません。

その貯蓄まで支払って手持ちがなくなる方がかなりのリスクです。

自己破産は動かせる現金がゼロからになった時点で起こります。資産をいくら持っていても、手持ちがなくなって動かせなくなったらアウトです。



ハウスメーカーや業者は月収の30-35%くらいですよと言ってさらに沢山借りることをすすめますが、あの輩とは長い付き合いにはなりません。

初めての家づくりなので頼りにしてしまいそうになりますが、人生80年の中で数回会うだけの付き合い。家の建築が終わったら二度と会うこともありません。

そんな責任を持たないような輩の言うことなど聞くべきではありません。

定年までの残り年数*年収の20%程度と貯蓄では家の値段に到達しないという方もみえるかもしれません。
その場合は、勇気ある撤退も大事です。

「将来は給料増えるかも」とか「なんとかなるかも」と住宅メーカーの口車に乗って無理なローンを組むと絶対後悔します。

今は良いかもしれませんが、将来本当に大事なときに困ります。その時のためのお金です。ちゃんと確保しておきましょう。

所詮、注文住宅なんてただの自己満足の家です。こんなものに人生を掛ける必要はありません。最低限、雨よけになればいいんです。
家を建てることを考えることができている時点で、あなたはすでに勝ち組なのです。

最近、金額を節約するために建築士の提案を拒否することがあるのですが、「お金を大事にされるかたは」とか嫌味を言われます。
かなりイラッとしますが、気にしなくていいんです。

建築士がなんと言っても、営業がなんと言っても、格下が勝ち組に吠えるなと思っていればいいんです。

ではまた次回。

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